ОТСРОЧКА ПО АРЕНДНЫМ ПЛАТЕЖАМ, !!! в том числе по ЧАСТНОМУ ИМУЩЕСТВУ.
Правительство РФ приняло постановление, определяющее порядок предоставления отсрочки по арендным платежам,
!!! в том числе по ЧАСТНОМУ ИМУЩЕСТВУ.
Ранее мы сообщали о том, что вступил в действие Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Согласно данному Закону арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ (п. 1 ст. 19 Закона от 01.04.2020 №98-ФЗ).
03.04.2020 Правительство РФ приняло постановление №439, закрепив условия и сроки отсрочки.
Основные критерии для получения отсрочки:
1). Арендаторы – ИП, организации, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших отраслях и в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Перечень таких отраслей в данном постановлении не указан. Перечень отраслей, наиболее пострадавших в результате распространения вируса, приведен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 №434, на сайте ФНС России (https://www.nalog.ru). Кроме того, перечень таких отраслей содержится в Информационном письме от 08.04.2020 №431/1010, подготовленном Управлением по торговле и услугам города Челябинска.
Таким образом, на отсрочку в порядке, утвержденном Правительством РФ, могут претендовать не все арендаторы, а только те, которые осуществляют свою деятельность в отраслях, признанных наиболее пострадавшими в результате распространения коронавируса.
2). В аренду предоставляется недвижимость всех форм собственности (государственная, муниципальная или частная). Исключение - жилые помещения.
3). Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности. На территории Челябинской области с 18.03.2020 введен режим повышенной готовности (распоряжение от 18.03.2020 №146-рп).
4). Срок предоставления отсрочки - с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 01.10.2020.
Порядок предоставления отсрочки:
1). Срок уплаты задолженности – не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 частями не чаще 1 раза в месяц, равными платежами. При этом их размер не должен быть более 50% размера ежемесячной арендной платы по договору аренды;
2). Оплата в зависимости от ситуации:
- В период действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ арендатор не платит арендную плату. Если оплата за коммунальные услуги и (или) содержание имущества включены в арендную плату, и арендодатель не освобожден от оплаты таких услуг, то арендатор обязан оплатить коммунальные услуги и (или) содержание имущества;
- в период со дня прекращения режима повышенной готовности или ЧС до 01.10.2020 арендатор уплачивает 50% арендной платы;
3). Штрафы, иные меры ответственности за несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы (даже если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
4). Запрет на установление дополнительных платежей;
5). Снижение арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, возможно только по соглашению сторон.
Кроме того, стороны договора аренды могут закрепить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных вышеуказанным постановлением.
Также в постановлении указано об уменьшении размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ. Обращаем внимание, что данная мера является рекомендательной.
Заметим, что положения указанных документов могут негативно сказаться на деятельности арендодателей и повлечь убытки, поскольку помимо расходов на содержание помещения арендодатель несет и иные расходы. К ним относятся расходы на заработную плату сотрудников, страховые взносы, на уплату налогов и прочие необходимые для деятельности расходы.
Главам субъектов РФ, органам местного самоуправления рекомендовано предоставить арендодателям (собственникам, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды) меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка. В настоящий момент документы, предусматривающие такие меры, Губернатором Челябинской области не утверждены. Мы следим за их появлением и своевременно Вас информируем о них.
ВЫВОД:
- Арендодатель обязан в силу закона (ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 №98-ФЗ) заключить дополнительное соглашение об отсрочке.
- При этом постановление, регламентирующее сроки и условия отсрочки, распространяется только на договоры, заключенные с арендаторами, осуществляющими деятельность, признанную наиболее пострадавшей в результате распространения коронавируса.
- Если арендатор не осуществляет вышеуказанную деятельность, то условия и порядок предоставления отсрочки по уплате арендных платежей согласовываются сторонами.
ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОТСРОЧКИ
№ п/п | За период | Размер платежей в месяц | Срок уплаты задолженности по арендной плате |
1. | С 18.03.2020 (дата введения РПГ на территории ЧО) до завершения РПГ | В размере коммунальных услуг и расходов на содержание имущества (если они включены в стоимость арендной платы) | Не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 один раз в месяц равными частями, но не более 50% размера ежемесячной арендной платы по договору |
2. | Со дня прекращения РПГ (или ЧС, если он будет введен) до 01.10.2020 | 50% от арендной платы + возмещение коммунальных услуг и расходов на содержание имущества (если они не включены в стоимость арендной платы) | Не ранее 01.01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 один раз в месяц равными частями, но не более 50% размера ежемесячной арендной платы по договору |
РПГ – режим повышенной готовности
ЧС – чрезвычайная ситуация